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內容來自sina新聞

餘豐慧房價下跌50%銀行能扛住 地方債威脅大土融建融台中霧峰土融建融



  美國的彼得森研究所近日發佈研報稱,縱使房價下跌50%,中國商業銀行仍能像21世紀前十年那樣持續相對常態化運營。

  近年來中國房地產受到世界經濟研究機構的廣泛關註。尤其在中國各地房價下行、房地產行業進入轉折期後,為瞭探求我國因銀行壞賬大增、信貸違約加 劇進而引爆金融風險的可能性,各大國際機構都在緊密跟蹤我國的房地產業。在國際國內都擔心、懼怕我國房價大幅度下挫進而導致經濟、金融風險的時候,美國兩 大智庫之一的彼得森研究所卻得出上述結論,根據何在呢?

  彼得森研究所的第一個根據是交行那份結論為縱使房價下跌30%,其對銀行業不良貸款率甚至不會產生太大影響的研究報告。交行報告說,縱使房價下 跌40%至50%,不良貸款率也將僅增長3.8至5.6個百分點。第二個依據,是目前中國商業銀行不良貸款率為1%。所以縱使房價下跌50%,不良貸款率 不過將達到6.6%。

  那麼,假如房價真下跌50%,那對中國銀行業影響到底有多大?會否爆發銀行業的全面危機呢?回答這個疑問,需要用數據來作具體分析。

  央行最新數據顯示,3月末,房產開發貸款餘額3.78萬億元。地產開發貸款餘額1.12萬億。個人購房貸款餘額10.29萬億。保障性 住房開發貸款餘額7783億元。四項合計,截至目前房地產貸款總額為15.97萬億。截至3月末人民幣各項貸款餘額74.91 萬億,房地產貸款占比為21.3%。也就是說,理論上說,若房地產貸款"全軍覆沒",僅能影響銀行全部貸款資產的兩成而已。

  再仔細分析房地產貸款結構,其影響應該很有限。在15.97萬億元的房地產貸款中,個人購房貸款餘額10.29萬億元,占房地產貸款總額比例 64.4%,占各項貸款總額比例13.7%。這些貸款中首套房的首付比例為30%、第二套以上住房首付款比例為60%。也就是說,當房價下跌超過30%時 就會開始侵蝕首套房貸款本金;當房價下跌60%時,就會侵蝕第二套以上住房貸款的本金。而作為首套的自住型住房對房價漲跌並不敏感,就是說購房者從購房那 天起歸還貸款就沒有考慮房價的漲跌,即:房價漲跌不會影響自住戶歸還貸款。

  第二套以上住房購置是改善型、投資投機性的,對價格漲跌變動極為敏感,一旦價格跌破首付款比例,銀行貸款本息就將遭遇風險。但是,第二套以上住 房最低首付款比例為60%,隻要跌破60%,銀行貸款本息就將受到威脅。這就是說房價下跌50%對個人購房的10.29萬億元貸款影響沒有想象的血本無歸 那樣大。這一點與美國有很大不同。美國次貸危機爆發的原因之一,就是許多住房抵押貸款是零首付。在那種情況下,隻有房價上漲才能保證銀行貸款安全;隻要房 價下跌,貸款風險立馬顯露。

  無疑,房價若下跌50%,對於3.78萬億房產開發貸款和1.12萬億地產開發貸款共計4.9萬億元貸款,將帶來較大風險。不過,這兩項貸款占 全部人民幣貸款餘額74.91萬億比例僅6.5%,即使全部形成不良貸款,也僅增加不良貸款率6.5%。如果60%形成不良貸款即3萬億,增加不良率為 3.9%。這麼看來,交行和彼得森研究所研究結論是可靠的。

  其實,房價較大幅度下跌對銀行貸款造成的最大威脅,不在統計范圍內的房地產數據而在屏東瑪家土地貸款涉房貸款上,即利用房產、地產、房地產作為抵押品的貸款。這 包括兩大部分:企業貸款和地方融資平臺貸款。威脅最大的是17.8萬億地方融資平臺貸款。這部分貸款大多是利用土地抵押的。目前,房價下跌效應已傳遞到瞭 土地市場,近期"地王"銷聲匿跡就是例證。房價一旦暴跌必將使得地價大幅度下降,進而使得地方政府土地出讓金大幅度縮水,最終威脅到17.8萬億元中13 萬億元的銀行貸款。對此,政府和商業銀行不能不高度警惕。

  綜上所述,我國房地產貸款中個人購房貸款占64.4%,而個人購房貸款首付款比例很高、貸款比例較低,這就決定瞭房價下跌對銀行貸款質量的影響 是有限的。因此,目前不應懼怕房價走低。各地房價若能徹底回歸理性,能促進中國經濟結構調整轉型,消除經濟金融運行中的泡沫風險隱患,從根本上說對中國經 濟和民生都有利。

  (作者系資深財經評論人)





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-29/08002709034.shtml

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